Главная » Ипотека. Руководство к действию. Ипотечный словарь
10:18
Ипотека. Руководство к действию. Ипотечный словарь

Ипотека. Руководство к действию. Ипотечный словарь





Источник: https://econ.wikireading.ru/48371







Ипотека. Руководство к действию. Ипотечный словарь







Ипотека. Руководство к действию. Ипотечный словарь



Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем!
Арт Ян Александрович
Ипотечный словарь
Договор купли – продажи

Двусторонний договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а тот обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Например, приобретая квартиру, вы заключаете договор купли-продажи с ее продавцом.

В ипотечной сделке договор купли-продажи наряду с кредитным договором является основным документом. Обычно его оформлением занимаются профессиональные риэлторы.

Договор поручительства Договор поручительства – это документ, который фиксирует обязательства поручителя перед банком. Согласно этому документу поручитель несет солидарную с заемщиком ответственность по кредиту. Обычно в качестве поручителей выступают родственники, близкие люди заемщика или компания, в которой он работает. Договор поручительства оформляется и подписывается одновременно с кредитным договором.

Договор страховой (договор страхования, insurance contract)

Страховой договор – это соглашение между страхователем и страховщиком о той или иной страховой сделке. Страховой договор определяет объект страхования, страховую стоимость, размер и график внесения страховой премии, а также, что является страховым случаем (например, пожар, кража, болезнь).

Страховой договор сопровождается оформлением страхового полиса.

Досрочное погашение кредита

Досрочное погашение кредита – это добровольное погашение остатка основного долга (задолженности) по кредиту с опережением графика платежей по кредиту, предусмотренного кредитным договором. Досрочное погашение бывает частичным и полным. Чтобы внести платеж по кредиту досрочно, вам необходимо заранее обратиться в банк с письменным заявлением, где указывается сумма, которая вносится досрочно, и дата ее внесения.

После осуществления частичного досрочного погашения вы вправе потребовать уменьшения суммы аннуитетного платежа или срока погашения кредита. Периодичность досрочного погашения по кредитному договору не ограничена, но осуществлять его возможно не чаще одного раза в месяц. Банк вправе лимитировать размер суммы, которая вносится досрочно (например, не менее 10 тысяч рублей), а также взять комиссию за досрочное погашение.

Если заемщик систематически допускает просрочку по кредиту, банк имеет право потребовать от вас досрочно погасить кредит.

Доход заемщика Размер денежных средств, периодически поступающих в собственность заемщика. Учитывается банком при проведении андеррайтинга потенциальных заемщиков с целью определения их кредитоспособности. В зависимости от размера дохода банк может принять положительное решение о выдаче кредита, отказать в выдаче кредита или предложить заемщику кредит на меньшую сумму или на других условиях.

В качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата, пенсия, дивиденды от ценных бумаг, плата за сдачу в наем квартиры, гаража, дачи, автомобиля, отчисления по авторским правам. В случае с заработной платой доход должен быть подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ или справкой о доходе в свободной форме.

Пример: если вы получаете зарплату в размере 30 тысяч рублей, сдаете квартиру за 18 тысяч рублей в месяц и получаете ежегодно дивиденды на сумму 24 тысячи рублей, то ваш ежемесячный доход равен 50 тысяч рублей.

Ежемесячный платеж

Сумма, которую заемщик обязан каждый месяц вносить в банк по графику платежей по кредиту в счет погашения кредита.

Ежемесячный платеж может вноситься наличными в кассу, наличными через банкомат, денежным переводом, перечислением со счета на счет, зачислением на ссудный счет.

Традиционно в России используются две системы погашения кредитов – аннуитетная система платежей и дифференцированная система платежей. Чаще всего банк сам определяет систему погашения кредита, но иногда предоставляет возможность выбора вам. Имейте в виду, что каждая из систем платежей обладает своими преимуществами. Аннуитетная обеспечивает вам равномерность долговой нагрузки на весь срок кредита, а дифференцированная обеспечивает уменьшение долговой нагрузки с каждым новым платежом.

Заемщик

Физическое или юридическое лицо, которому банк предоставляет в пользование денежные средства на основании кредитного договора.

Если вы взяли кредит – вы становитесь заемщиком.

Заемщик обязан погасить кредит и начисленные по нему проценты в срок и с периодичностью, которые указаны в кредитном договоре. Как правило платежи по кредиту осуществляются по аннуитетной или дифференцированной системам.

Банк осуществляет проверку потенциальных заемщиков при помощи систем андеррайтинга. Банк вправе потребовать от заемщика предоставить поручителей или залог по кредиту.

В случае, когда один кредит выдается нескольким заемщикам (например, ипотечный кредит оформляется на семью), они называются созаемщиками. Также созаемщики могут быть привлечены к получению кредита, если по оценке банка доходы заемщика недостаточны для обеспечения его кредитоспособности. В этом случае доходы созаемщика учитываются при расчете суммы кредита. Как правило, созаемщиком выступает супруг (супруга) или член семьи заемщика.

Созаемщик несет солидарную ответственность по возврату займа. При солидарной ответственности в случае просрочки платежей по кредиту банк предъявляет претензии одновременно и к заемщику, и к созаемщику.

Закладная

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Если вы взяли ипотечный кредит, вы становитесь залогодателем, а банк – залогодержателем. Закладная, таким образом, подтверждает его права.

Залогодержателю закладную выдает орган, который осуществляет государственную регистрацию ипотеки.

Залог

Имущество или другие ценности, которые обеспечивают исполнение обязательств, принятых на себя должником – заемщиком. Если он не исполнил свои обязательства, кредитор имеет право обратить взыскание на предмет залога и удовлетворить свое требование за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества. В отношении имущества, ставшего объектом залога, употребляется термин «предмет залога».

Традиционно предметами залога в банках могут быть объекты недвижимости, банковские депозиты, ценные бумаги, драгоценности и драгоценные металлы, предметы искусства и антиквариат, транспортные средства, авторские права.

В качестве залога по ипотечному кредиту могут выступать как приобретаемое жилье, так и уже имеющаяся в собственности заемщика недвижимость, а также права требования на имущество.

Лицо, которое передает свою собственность в залог – является залогодателем. Лицо, которое принимает собственность своего заемщика в залог, является залогодержателем. То есть если вы приобрели в ипотеку квартиру, то она становится предметом залога, вы – залогодателем, а банк, выдавший вам кредит – залогодержателем.

Залогодатель

Физическое или юридическое лицо, которое передает в залог какое-либо имущество, принадлежащее ему на праве собственности, для обеспечения исполнения денежного обязательства по кредитному договору.

Например, если вы берете кредит под залог своей квартиры, то вы и являетесь залогодателем.

Залогодателем по ипотечному кредиту могут быть заемщик или созаемщики, в чью собственность оформляется приобретаемое жилье.

Залогодержатель

Юридическое лицо, которое принимает от заемщика в залог какое-либо имущество в обеспечение исполнения денежного обязательства по кредитному договору. Право залогодержателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверяет закладная.

Если заемщик не исполняет свои обязательства перед залогодержателем, то последний имеет право возместить понесенные убытки за счет выручки от продажи заложенного имущества.

Залогодержатель имеет также право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель.

Залогодержателем по ипотечному кредиту может выступать банк, АИЖК, а также другие организации, выкупившие кредит у банка – первичного кредитора.

Заявка на получение кредита

Заявление клиента на выдачу кредита. Обычно оформляется в виде анкеты-заявления на получение кредита, в которой указываются и основные сведения о заемщике.

Ипотека (ипотечный кредит)

Ипотека – это разновидность кредита, обеспеченного в качестве предмета залога каким-либо объектом недвижимости. Как правило, в качестве такого объекта выступает недвижимость, которая приобретается на средства самого кредита.

Ипотечный кредит может быть предоставлен как наличными деньгами, так и безналичным перечислением денег на счет заемщика или перечислением денег на счет продавца недвижимости.

Кроме того, термином «ипотека» обозначается самый механизм залог недвижимости на основании ипотечного договора. Этим же термином обозначают и рынок ипотечного кредитования в целом.

Ипотечная сделка

Сделка по приобретению объекта недвижимости за счет ипотечного кредита.

Ипотечный договор

Термином «ипотечный договор» иногда обозначается кредитный договор в тех случаях, когда речь идет об ипотечном кредите. Это соглашение между вами и банком, по которому банк обязуется предоставить вам ипотечный кредит на условиях, предусмотренных этим договором, а вы как заемщик обязуетесь вернуть данный кредит на условиях, предусмотренных этим договором.

Ипотечный договор включает в себя график платежей по кредиту.

Коллектор

Специализированная организация или уполномоченное лицо, занимающееся взысканием просроченных долгов. Как правило, при неоднократном нарушении заемщиком условий кредитного договора, банк передает право на взыскание долга коллектору.

Обычно коллекторы работают в формате специализированных коллекторских агентств. Кроме того, в составе самих банков могут создаваться собственные коллекторские службы.

Кредит (ссуда, заем)

Кредит – деньги, которые кредитор дает заемщику на определенное время и на определенных условиях.

Выдача кредитов является одним из основных направлений в деятельности банков. Платой за пользование кредита являются проценты по кредиту. Условия кредита обычно оговариваются в кредитном договоре.

Кредиты бывают двух основных типов – розничные и корпоративные.

Виды розничных кредитов: потребительский кредит (кредит наличными, кредит на неотложные нужды), кредит на образование, кредит на отдых, кредитная карта, кредит на покупку автомобиля, ипотечный кредит.

Виды корпоративных кредитов: кредит на развитие бизнеса, кредит на пополнение оборотных средств, банковская гарантия, овердрафт, кредитная линия. Кроме того, бизнесмены могут воспользоваться такими вариантами кредитных заимствований как лизинг или факторинг.

Кредитная история

Информация о том, брали ли вы в банках кредиты, и насколько дисциплинированно возвращали их. В кредитной истории фиксируются сроки, условия и суммы кредитов, которые вы брали. Если вы допустили просрочку по кредиту, она также будет отражена в кредитной истории.

Кроме того, кредитную историю может дополнять информация из телефонных компаний или коммунальных служб, которые предоставляют свои услуги в кредит, а также информация о кредитах, при получении которых вы выступили в качестве поручителя.

Кредитные истории ведутся и хранятся в бюро кредитных историй. Бюро кредитных историй в обязательном порядке передают информацию об имеющихся в их базах данных кредитных историях в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ).

В соответствии законом о кредитных историях передача данных в БКИ осуществляется только с вашего согласия. Кроме того, один раз в год вы имеете право бесплатно ознакомиться с содержанием вашей кредитной истории в том БКИ, где она хранится.

Кредитная история является одним из основных факторов при проведении андеррайтинга заемщика.

Кредитная карта

Разновидность банковской карты, на которую перечисляется сумма кредитов. С помощью кредитной карты вы можете пользоваться банкоматом для получения или внесения наличных на счет или просмотра информации о счете, осуществлять платежи через интернет, проводить транзакции – операции по оплате товаров и услуг в любых торговых, сервисных, финансовых учреждениях, оснащенных ПОС-терминалами. За использованные средства кредита вам начисляются проценты, однако часто по кредитным картам устанавливается льготный период, в течение которого вы освобождены от уплаты процентов за пользование кредитом.

Кредитный комитет

Коллегиальный орган в банке, который одобряет или отклоняет кандидатуры потенциальных заемщиков и утверждает конкретные условия кредитования для каждого из обратившихся в банк за кредитом.

Если вы прошли андеррайтинг и получили предварительное согласие банка на выдачу вам кредита, ваша заявка выносится на рассмотрение кредитного комитета, который и принимает окончательное решение.

Кредитор

Банк или другое финансовое учреждение, выдающее кредиты заемщикам на основании андеррайтинга – оценки их кредитоспособности, и осуществляющие последующее обслуживание выданных кредитов.

В более широком смысле кредитор – любое физическое или юридическое лицо, одолжившее деньги другому лицу.

Кредитоспособность

Способность заемщика выполнять принимаемые на себя обязательства по погашению кредита. Степень кредитоспособности потенциальных заемщиков банк выявляет в ходе андеррайтинга.

Кредитоспособность заемщика определяется показателями, характеризующими его аккуратность при расчетах по ранее полученным кредитам, его текущее и прогнозируемое финансовое положение, наличие в собственности ликвидных активов, способность мобилизовать денежные средства из различных источников.

При оценке кредитоспособности важную роль играет кредитная история заемщика.

Ликвидность

Экономический термин, характеризующий ценности (активы) с точки зрения возможности их оперативно реализовать по цене, близкой к рыночной. Чем легче и быстрее можно получить за актив его полную стоимость, тем выше ликвидность такого актива. В зависимости от этого различаются высоколиквидные, среднеликвидные, низколиквидные и неликвидные активы. Соответственно, в качестве предмета залога в обеспечение кредитов банки предпочитают видеть высоколиквидные активы – недвижимость, транспортные средства.

Мораторий на досрочное погашение кредита

Период времени, начиная со дня фактического предоставления кредита, в течение которого банк запрещает заемщику частично или полностью досрочно погашать кредит.

Недвижимость

Недвижимостью считают то, что невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. Например, к числу объектов недвижимости относят любые здания, части зданий (квартира, офис), сооружения, строения, леса, водоемы и т. п.

Недвижимость является предметом залога при ипотеке. В зависимости от своего предназначения (для жилья человека или для работы человека или хранения и функционирования каких-либо механизмов, аппаратов и материалов) недвижимость делится на два типа – жилая и нежилая.

Все кредиты, выдаваемые под залог недвижимости, называются ипотечными.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, ставшее предметом залога, чтобы за счет выручки от его реализации компенсировать убытки, которые возникли в результате неуплаты или несвоевременной уплатой долга заемщиком или дефолта заемщика.

Обычно в соответствии с условиями кредитного договора, залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на имущество, которое служит залогом по ипотеке, при систематическом нарушении сроков внесения платежей по кредиту. Как правило, систематическим нарушением считается задержка платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если допущенные просрочки были незначительными.

Объект недвижимости

Любые, непосредственно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, части зданий, сооружения, строения, леса и т. п.)

Объекты недвижимости выступают предметом залога при ипотеке и в этом качестве подлежат государственной регистрации.

Объекты недвижимости могут быть как жилыми (квартира, дом, коттедж, дача), то есть предназначенными для проживания людей, так и нежилыми (офис, склад, производственное помещение, гараж), то есть предназначенными для работы людей, хранения или функционирования каких-либо предметов, материалов и веществ.

В случае с кредитами на приобретение жилья объектами недвижимости выступают квартиры, дома, коттеджи, дачи.

Овердрафт

Возможность лимитированного отрицательного баланса на счету/карте клиента банка. По сути овердрафт представляет собой форму кредита. Обычно устанавливается лимит по овердрафту – сумма, до которой может накапливаться отрицательный баланс.

Также существуют кредиты в форме овердрафта – то есть кредиты без фиксированной даты полного погашения. При поступлении платежей на счет клиента часть из них идет на погашение основного долга, процентов и комиссий, а часть – на пополнение доступного кредитного лимита, в рамках которого клиент может пользоваться кредитами вновь.

Органы опеки и попечительства

Государственные административные структуры при городских районных администрациях, которые контролируют соблюдение прав несовершеннолетних детей и недееспособных лиц (лиц с ограниченной дееспособностью). Чтобы совершить ипотечную сделку с жильем, где зарегистрированы или являются собственниками такие лица, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Например, если вы в залог банку отдаете уже имеющуюся у вас квартиру, в которой прописаны ваши несовершеннолетние дети, вы обязаны получить такое разрешение.

Основной долг

Основной долг – это долг заемщика перед банком без учета процентов по кредиту, то есть сама сумма кредита. Если вы взяли в кредит 100 тысяч рублей, то ваш основной долг перед банком составляет 100 тысяч рублей.

В процессе погашения кредита основной долг уменьшается. Его размер на ту или иную дату называется остатком основного долга или остатком ссудной задолженности.

Остаток ссудной задолженности

Остаток ссудной задолженности – это та часть основного долга, которую заемщик еще не выплатил банку в процессе погашения кредита.

Например, если вы взяли в кредит 100 тысяч рублей, то ваш основной долг перед банком составляет 100 тысяч рублей. Через год, в процессе погашения кредита вы выплатили проценты по кредиту и часть этого долга в размере 60 тысяч рублей. Значит, остаток вашей ссудной задолженности в этот момент составляет 40 тысяч рублей.

Оценка недвижимости (оценка предмета ипотеки)

Оценка стоимости объекта недвижимости. При ипотеке применяется для определения соответствия предмета залога сумме кредита. Оценка производится независимым экспертом – профессиональным оценщиком или оценочным агентством. Оценка осуществляется за счет заемщика. Проведение оценки – обязательное условие ипотечного кредитования.

Первичный рынок жилья

Рынок жилья, право собственности еще не зарегистрировано в уполномоченном регистрирующем органе. В первичный рынок жилья входит любое жилье, которое еще не эксплуатировалось по назначению, а также жилые объекты, незавершенные строительством.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос – часть стоимости квартиры, автомобиля, товара, которую заемщик оплачивает из собственных средств. Традиционно при ипотечном кредитовании банк ставит условием наличие у заемщика первоначального взноса в размере не менее 10 % от стоимости квартиры, дома или автомобиля. Существуют также кредитные продукты и без первоначального взноса. Обычно чем выше размер первоначального взноса, тем выше шансы на получение кредита.

Например, вы приобретаете квартиру за 8 млн. рублей. Платите из собственных средств 2 млн. рублей, а остальную часть – за счет ипотечного кредита, взятого в банке. В этом случае первоначальный взнос составляет 2 млн. рублей, то есть 25 % от стоимости покупаемого жилья.

ПИН-код

Числовой пароль из 4 цифр, позволяющей клиенту банка оперировать своей банковской картой. ПИН-код поступает вам первый раз в непрозрачном конверте и должен быть известен только вам.

Эксперты напоминают, что никогда не следует записывать ПИН-код на самой карте или на других бумагах в вашем кошельке или бумажнике. В банках, оснащенных системами интернет-банкинга, вы можете изменить ПИН-код по вашему желанию.

Плавающая процентная ставка

Плавающая процентная ставка – одна из разновидностей процентной ставки. Это плата, которую банк взимает с заемщика за предоставленный кредит. Проценты выплачиваются в валюте кредита. Величина процентной ставки по тому или иному виду кредита зависит от срока кредитования и от степени риска, который несет банк. Как правило, процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом, минимальны.

Есть два типа процентной ставки.

Фиксированная процентная ставка устанавливается в виде конкретного показателя, который прописан в кредитном договоре (например, 18 % годовых).

Плавающая процентная ставка устанавливается в виде некой цифры, привязанной к какому-либо индексу. Например: 5 % + ставка рефинансирования ЦБ РФ. Это означает, что проценты на тот период времени пока ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 11 %, ставка по вашему кредиту будет составлять 16 %, если ставка рефинансирования ЦБ РФ увеличится до 12 %, ставка по вашему кредиту будет составлять 17 %.

Как правило, плавающая процентная ставка устанавливается с использованием таких индикаторов как ставка рефинансирования ЦБ РФ, ставка LIBOR, ставка MosPrime.

Погашение кредита

Выплата заемщиком основного долга и процентов за пользование кредитом. Полное погашение кредита означает, что кредит и проценты по нему выплачены полностью, частичное погашение кредита означает, что кредит и проценты по нему выплачены частично. Погашение кредита производится в соответствии с кредитным договором и графиком погашения платежей.

Заемщик может осуществить досрочное погашение кредита, однако в этом случае банк имеет право взимать дополнительную комиссию за досрочное погашение, если это предусмотрено кредитным договором. В отдельных случаях, банки устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита.

На практике чаще всего используются две основные системы погашения кредита – аннуитетная и дифференцированная.

Погашение вами кредита отражается в вашей кредитной истории.

Полная стоимость кредита

Полная стоимость кредита (ПСК) – это термин, обозначающий всю сумму, которую заемщик должен уплатить банку и (если обязательным условием кредита является страховка) страховой компании за пользование кредитом.

В полную стоимость кредита включается сумма основного долга, проценты по кредиту, любые комиссии, сопровождающие кредит, плата за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт и т. п.

В соответствии с федеральным законом «О банках и банковской деятельности», кредитная организация обязана предоставить заемщику информацию о полной стоимости кредита до заключения кредитного договора.

Поручитель

Поручитель – это лицо, которое принимает на себя солидарную с заемщиком ответственность за исполнение обязательств по кредиту перед банком.

В случае дефолта заемщика поручитель несет обязательства по погашению кредита. В качестве поручителя могут выступать как физические лица (например, ваши родственники или близкие люди), так и юридические лица (например, компания, в которой вы работаете). Идеальным вариантом считается, когда поручителем выступает компания, являющаяся клиентом банка, в котором берется кредит.

Участие поручителей в кредитной сделке оговаривается условиями кредитного договора. Кроме того, между банком и поручителем заключается специальный договор поручительства.

Если вы выступаете в качестве поручителя, то это отражается в вашей кредитной истории.

В ходе андеррайтинга заемщика банк может потребовать наличие поручителей. В зависимости от условий того или иного кредита, наличие поручителей может быть обязательным (без этого выдача кредита невозможна) или желательным (это повысит шанс на положительное решение банка о выдаче кредита).
Просмотров: 11 | Добавил: creditor | Теги: ипотека, Ипотечный словарь, руководство к действию | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
avatar
close