Московский рынок жилья: стагнация или падение цен?

Архив

Последние несколько лет на столичном рынке жилья торжествовала тенденция роста цен. Кратковременные остановки подорожания приводили лишь к тому, что участники рынка переводили дыхание перед новым витком роста цен на квартиры.

Трудно сказать, как долго могла бы продолжаться такая практика, однако целый ряд обстоятельств, сложившихся в мировой и отечественной экономике, еще в начале лета 2008 года давали основание предполагать, что в ближайшие месяцы тренд на удорожание квадратного метра исчерпает себя, и будет переломлен в ближайшие месяцы.

Еще весной, казалось, ничто не предвещало подобного развития событий, но уже в середине лета стало ясно, что мировая финансовая конъюнктура не позволит российскому рынку жилья расти теми же темпами, что и ранее. Ситуация с финансами в мировой экономике напрямую повлияла на кризис ликвидности, который, в свою очередь привел к подорожанию заемных средств.

Наши банки традиционно занимали дешевые деньги на Западе, и как только они подорожали, отечественные кредитно-финансовые учреждения были вынуждены повышать ставки по ипотеке, попутно ужесточая условия выдачи кредитов. Значительная часть потенциальных покупателей оказалась не в состоянии взять ипотечные кредиты на новых условиях. С рынка почти полностью исчезла категория заемщиков с доходом до $2000 на члена семьи в месяц (сократилась c 45% до 11%).

Уход с рынка данной категории покупателей мог привести только к одному результату: коррекции цен. Первые две осенние недели показали, что рынок оперативно отреагировал на новые обстоятельства. За первые семь дней сентября столичное жилье показало нулевой рост цен в долларах США. В рублях квартиры продолжали незначительно дорожать, что позволяло аналитикам связывать такую тенденцию с резким ростом курса доллара.

Однако во вторую осеннюю неделю рынок показал не только остановку роста цен во всех сегментах, но и впервые с начала года напротив цифр прироста стоимости появился знак минус. Подешевели квартиры эконом-класса, расположенные в 9-и и 14-этажных типовых панельных домах. Подешевели ненамного – лишь на 0,1%, но лиха беда – начало.

Если подобная тенденция получит развитие, то совсем скоро мы сможем увидеть и более серьезные цифры в аналитических обзорах. В остальных типах жилья на вторичном рынке был зафиксирован почти нулевой прирост цен. На рынке новостроек дела обстоят ничем не лучше. Если элитное жилье и квартиры бизнес-класса пока держатся, то в эконом-классе уже в августе наметились тенденции снижения цен.

По данным аналитического центра компании "Миэль", средний уровень цен в августе 2008 года на жилье среднего и эконом классов в Москве снизился до 123,9 тыс. руб./кв. м (–2,3%) и 99,0 тыс. руб./кв. м (–9,3%) соответственно.

Средневзвешенная цена квартир в столичных новостройках в августе выросла на +4,1% и составила 189,7 тыс. руб./кв. метров. Однако такие цифры были получены в результате роста цен на дорогие квартиры бизнес-класса, которые выросли в цене за месяц на 7,3 процента.

Максимальный прирост относительно июля в августе 2008 года - плюс 13,9% - был отмечен в Западном административном округе (ЗАО), а самая высокая цена - 386,2 тысячи рублей за квадратный метр - зафиксирована в Центральном административном округе. Напомним, что эти данные касаются августа, когда новые осенние тенденции еще только намечались. В свою очередь, бюро недвижимости "Агент 002" опубликовало собственное исследование, в котором отмечается масштабный рост предложения в сегменте недорогих квартир и падение цен на них.

Прирост предложения в эконом-классе составил 51%, а снижение стоимости составило 0,7 процента. В бизнес-классе количество квартир увеличилось на 34,3%, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% ($6523).

В элитных новостройках квадратный метр потерял $231 и теперь его стоимость соответствует $17320, предложение увеличилось на 19,4%. Данные двух аналитических центров совпадают не буквально, что естественно – каждое агентство строит свои исследования исходя из собственных результатов работы с клиентами, однако тенденция падения цен на "дешевые" квадратные метры прослеживается однозначно.

Не вдаваясь в подробности можно уверенно констатировать, что в большинстве крупных городов России происходит то же самое, что и в столице. На фоне прочих неблагоприятных тенденций, таких, как снижение цен на нефть, рост курса доллара по отношению к рублю, падение котировок на российских фондовых площадках, снижение стоимости жилья выглядит вполне естественно, хотя и не добавляет оптимизма экспертам.

Источник www.pron.ru