Главная » Словарь терминов ипотеки
19:43
Словарь терминов ипотеки
А

Агентство по ипотечному жилищному кредиту (АИЖК)
АИЖК - акционерное общество, созданное Правительством России для стандартизации ипотечного кредитования и формирования системы рефинансирования кредитных учреждений, выдаваемых жилищные займы, а также организации вторичного рынка ипотечных обязательств. АИЖК покупает права требований на жилищные кредиты, выдаваемые коммерческими банками за счет средств, получаемых от продажи облигаций АИЖК на фондовом рынке. 100% акций АИЖК принадлежит государству.

Амортизация кредита
Поэтапное ежемесячное гашение кредитной задолженности заемщиком, выполняемое по графику, закрепленному в кредитном договоре. Платежи предполагают выплату основного долга (тела долга) и процентов за право пользования кредитом.

Аккредитив
Именная ценная бумага или вид безналичного денежного обязательства, которое банк принимает от плательщика по аккредитиву. Аккредитивы – удобная и безопасная форма расчета при сделках купли – продажи жилой недвижимости. Стандартная схема расчета с использованием безотзывного аккредитива такова: покупатель открывает безотзывный аккредитив в банке и резервирует необходимые денежные средства на специальном счете. После всех регистрационных действий по юридическому оформлению сделки и оформления права собственности на продаваемый объект недвижимости, эти средства переводятся на личный банковский счет продавца. Комиссия, взимаемая банком при оформлении такого вида услуг, составляет 1500-2000 рублей и оплачивается обычно за счет покупателя квартиры.

Аннуитет
Аннуитетные платежи - платежи по кредитному договору, заключенному между заемщиком и банком, осуществляемые равными суммами и через равные временные промежутки в течение периода действия кредитного договора. Такой вид кредитного займа имеет одну особенность: при досрочном погашении кредита, пересчет ранее уплаченных процентов не производится.

В

Валюта кредита
Валюта кредита – денежная единица, в которой предоставляется займ. На отечественном рынке ипотеки, в основном, применяются несколько видов валют: рубли, евро и доллары. Некоторыми банками в качестве валюты кредита используется швейцарский франк или японская йена. Займ в иностранной валюте не означает, что его погашение должно вестись лишь в валюте кредита – можно платить и в российских рублях, дав поручение банку о конвертации.

Вопрос о валюте кредита достаточно сложный и не имеет однозначного ответа. Обычно кредитами такого рода пользуются россияне, являющиеся служащими зарубежных компаний, получающие заработную плату в иностранной валюте. Другим категориям отечественных заемщиков можно порекомендовать брать в иностранной валюте только краткосрочные кредиты.

Вторичный ипотечный рынок
Вторичный ипотечный рынок является частью фондового рынка и означает рынок ипотечных закладных. Благодаря этой торговой операции первичный кредитор (банк) продает вторичному кредитору ипотечные закладные (до срока из погашения), получая таким образом денежные средства для выдачи новых ипотечных займов. При этом заемщику, согласно российскому законодательству, регулирующему сделки такого рода, не предъявляются новых кредитных требований от имени нового кредитора. Обслуживание кредита остается прерогативой первого банковского кредитора.

Г

Государственная регистрация ипотеки
Государственная регистрация ипотеки или залоговых прав кредитора на недвижимое имущество производится учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Порядок регистрации определяется федеральным законодательством и осуществляется в пятидневный срок. В результате заемщику выдается свидетельство о государственной регистрации на право собственности, а кредитору – свидетельство его залоговых прав.

Государственная регистрация ипотеки производится по месту нахождения жилой собственности, являющейся предметом ипотечного договора.

Д

Депозитарная ячейка
Депозитарная ячейка - персональный банковская ячейка, обычно арендуемая на 1 месяц и используемая при сделках купли – продажи недвижимости для расчетов в наличной форме. Деньги в депозитарную ячейку закладываются до подписания договора купли-продажи, а изымаются продавцом жилой недвижимости после государственной регистрации прав собственности. Время аренды банковской ячейки определяется стандартным периодом регистрации (1 месяц), а условия доступа - специальным договором, подписываемым всеми участниками сделки купли - продажи. Депозитарная ячейка – гарантия безопасности сделки, где цена может достигать десятков или сотен миллионов рублей. При каких-либо сложностях при регистрации права нового собственника на объект недвижимости, ситуация просто возвращается на «нулевой уровень».

Для участников сделки, предпочитающих безналичный способ оплаты, некоторые банки предлагают «безналичную депозитарную ячейку», принцип действия которой такой же как и обычной депозитарной ячейки: денежные средства перечисляются покупателем до начала сделки, а и снимаются продавцом после регистрации права собственности нового владельца недвижимости.

Досрочное погашение кредита
Досрочное погашение остатка кредитного займа с опережением графика, определенного кредитным договором. Так как банк при таком расчете теряет часть дохода от процентных платежей заемщика, то часто перед заключением кредитного договора оговаривается так называемой мораторий на досрочное погашение займа, при нарушении которого клиент выплачивает штраф. Досрочное погашение кредита – важная часть договора, заключаемого между банком и заемщиком, поэтому при его заключении стоит обратить особое внимание на этот пункт договора.

Доходы заемщика
Это ключевой момент, определяющий возможность получения банковского кредита. Доходы заемщика могут быть представлены кредитному учреждению в виде справки по форме 2НДФЛ, справки произвольной формы, анализа бизнеса или справки произвольной формы, завизированной работодателем. Обычно от формы справки зависит процентная ставка кредита, так как банк «зашивает» в нее банковские риски. Самые низкие ставки предлагаются заемщикам, работающим в организациях, обслуживаемых банком - кредитором и имеющих так называемые «зарплатные банковские карты», по которым банк может легко проверить уровень дохода заемщика. В этом случае никаких справок о доходах не требуется – проверка осуществляется самим банком.

З

Закладная
Ценная бумага, определяющая право требования по кредитным обязательствам заемщика. Оформляется в дополнение к основному кредитному договору и позволяет банку продавать кредитные требования на вторичном ипотечном рынке другому инвестору, чтобы субсидировать свою дальнейшую банковскую деятельность. Продажа закладной никак не сказывается на кредитных обязательствам заемщика. Эту процедуру нужно рассматривать как элемент обычной банковской работы.

Залог
При оформлении ипотечного договора под термином «залог» понимается недвижимость или другие ценные вещи, которые находятся в собственности заемщика и гарантируют возвратность кредита. В случае невозврата кредита инвестор имеет право продать залог на торгах.

Залогодатель
Это физическое или юридическое лицо, которое при заключении кредитного договора документально оформляет право банка на свою собственность в случае невозврата кредита. Процедура отъема собственности заемщика наступает только после судебного разбирательства и соответствующего решения суда.

Залогодержатель
В случае ипотечного договора залогодержателем является банк, принимающий залог в качестве финансового обеспечения кредитных обязательств заемщика. Банкротство залогодержателя не отражается на судьбе закладываемого имущества заемщика, так как не входит в так называемую конкурсную массу обанкротившегося инвестора.

И

Ипотека в силу закона
Ипотека в силу закона – одна из возможных – одна из возможных форм ипотечного кредитования, предполагающая выдачу займа на покупку жилья при одновременном оформлении этого объекта недвижимости в залог банком – до момента полного гашения денежных обязательств заемщиком. Такой ипотечный договор, содержащий упоминание о залоговых правах, просто регистрируется в соответствующих государственных органах, без подписания отдельного договора залога.

Ипотека в силу договора – вторая форма оформления ипотечного кредита, при которой заемщик с помощью ипотечного кредита приобретает жилую недвижимость в свою собственность, а затем по договору залога закладывает эту квартиру банку. Такой договор является промежуточным и заключается, например, на период строительства нового жилья заемщика при предоставлении в залог вторичного жилья, находящегося в его собственности.

Л

Льготный период платежей по кредиту
Это период времени, предлагаемый некоторыми банками при заключении ипотечного договора, в течение которого заемщик погашает только проценты по кредиту, оставляя оплату тела долга «на потом». Это очень удобно в случаях, когда заемщик приобретает квартиру в новостройке и рассчитывает произвести полную оплату недвижимости тогда, когда дом будет построен и будет оформлено право собственности на новую квартиру. В льготный период также включается время на продажу старого жилья.

М

Методика определения размера кредита
Размер кредита исчисляется банком по определенной математической методике с использованием 3-х основных расчетных коэффициентов:

• отношение ежемесячных кредитных обязательств заемщика к совокупному доходу семьи за кредитный период. При этом из дохода заемщика исключаются коммунальные платежи, обязательства по погашению ранее взятых кредитов, алименты и другие регулярные выплаты;

• отношение суммы ежемесячных кредитных обязательств заемщика к сумме его ежемесячного дохода;

• отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, предлагаемой заемщиком в качестве залога.

Расчетные коэффициенты имеют числовой лимит, определяемый разными банками индивидуально. Когда лимит превышен по первым двум коэффициентам, то в расчет принимается третий коэффициент и величина выдаваемого займа уменьшается.

О

Обращение взыскания на заложенное имущество
Обращение взыскания на заложенное имущество - продажа заложенной недвижимости на специальных залоговых аукционах - при наличии решения суда или во внесудебном порядке - при наличии нотариально заверенного согласия залогодателя на такой порядок обращение взыскания. При продаже залога на аукционе, вырученная сумма вначале перечисляется кредитору для погашения просроченного займа, а оставшиеся средства направляется залогодателю. Согласно новому Гражданско-процессуальному кодексу единственное жилье заемщика может рассматриваться в качестве объекта, на которое может быть наложено взыскание, если эта жилая недвижимость находится в залоге, поэтому заемщик должен хорошо подумать, закладывая при заключении ипотечного договора единственное жилье в залог.

П

Перевод долга
Переводом долга называется передача своих кредитных обязательств какому-либо другому лицу. Например, при уступке купленной по ипотеке жилой недвижимости. В этом случае договор переоформляется, но только с согласия банка. Перевод долга очень удобен, если вы покупаете в ипотеку квартиру, рассчитывая после совершеннолетия своего ребенка, переуступить ему свои права на жилье и обязанности по погашению остатка займа.

Перекредитование
Перекредитованием называется погашение займа, полученного в одном банке, за счет кредитных средств, полученных заемщиком в другом банке. На отечественном рынке эта процедура считается высоко рискованной и пока не нашла широкого применения.

Переменная ставка процента
Переменная или плавающая ставка процента - кредитная ставка, меняющаяся в течение действия кредитного договора, так как имеет «привязку» к какому – либо рыночному показателю. Переменная ставка состоит из двух элементов: базового фиксированного процента и плавающего индекса, который может менять как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. При подписании кредитного договора и выборе плавающей процентной ставки заемщику нужно хорошо ориентироваться в финансовых показателях, чтобы существенно сэкономить на платежах.

Поручитель
Лицо, которое вместе с основным заемщиком будет нести ответственность перед банком за погашение займа. При этом поручитель не обязательно должен быть родственником заемщика. Форма поручительства перед банком может быть солидарной или субсидиарной. В первом случае ответственность является совместной и банк вправе предъявлять претензии по погашению долга как к основному заемщику, так и к остальным поручителям. Субсидиарная же ответственность поручителя наступает только после дефолта основного заемщика. При этом погашение долга поручителем не дает ему никаких прав на объект кредитования. Но институт поручительства имеет и положительные стороны, например, хорошую кредитную историю лица, выступающего поручителем при подписании какого-либо кредитного договора.

Потребительский кредит
Особая форма кредита, предоставляемая кредитором в виде отсрочки платежа за покупаемые заемщиком бытовые услуги или товары. Кредитором при таком виде займа может быть как предприятие торговли, предлагающее потребителю товары с рассрочкой платежа, так и банк, субсидирующий приобретение товаров, относящихся к высокой ценовой категории. Процентная ставка потребительского кредита высока и обычно начинается с 18%. Такой вид кредита целесообразно брать и тогда, когда на приобретение жилой недвижимости не хватает 400-500 тысяч рублей и заемщик планирует быстро погасить задолженность перед банком.

С

Снятие залога
Снятие залога – этап, наступающий после окончательного погашения ипотечного кредита заемщиком. Снятие залога происходит в Управлении Росреестра, после предоставления заявлении банка и акта об окончании расчетов по ипотечному кредиту.

Созаемщик
Созаемщик – лицо, отвечающее наравне с основным заемщиком за погашение ипотечного кредита и становящееся сособственником приобретаемой жилой недвижимости. Обычно созаемщиком выступают близкие родственники кредитуемого лица. Если заемщик состоит в официальном браке, банк может потребовать, чтобы супруг или супруга стали созаемщиками в обязательном порядке, чтобы избежать имущественных претензий с их стороны.

Ставка рефинансирования ЦБ
Ставка рефинансирования ЦБ или учетная ставка ЦБ - процентная ставка, под которую Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ) предоставляет российским коммерческим банкам кредиты или другие ликвидные активы для рефинансирования. Таким образом, ставки коммерческих банков зависят от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Страхование в ипотеке
Страхование в ипотеке подразумевает страхование рисков ипотечного кредитования. Согласно Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к обязательному ипотечному страхованию относится только страхование объекта залога от риска его физического уничтожения. Однако, многие банки при выдаче кредита требуют от заемщика страхования их жизни и трудоспособности, как и страхования риска потери права собственности на предмет залога. Страховую компанию банк выбирает сам, а базой для исчисления текущей стоимости страховки будет не сумма кредита, а сумма текущей непогашенной задолженности перед банком. Иными словами, стоимость страховки из года в год будет уменьшаться.

Страховая стоимость
Страховая стоимость применяется при ипотечном кредитовании и означает максимальную сумму оценки страхуемой собственности.

Субсидия
Государственное пособие в денежной форме, предоставляемое физическим лицам и за счет средств федерального или местного бюджета.

У

Уступка требования кредитором
Юридическая процедура, при которой первый инвестор (банк) уступает свои требования по кредиту другому инвестору. Уступка требований происходит, например, на вторичном ипотечном рынке, когда кредит продается банком для финансирования своей банковской деятельности (рефинансирование) или после получения страховой компенсации по кредитной задолженности. Если речь идет о ипотечном договоре, уступка требования кредитором сопровождается переоформлением залога, без предъявления каких-либо новых требований заемщику.

Э

Эффективная процентная ставка
Под этим термином понимаются платежи, осуществляемые заемщиком за право пользования кредитными средствами. В них может входить не только процентная ставка, официально заявленная банком, но и другие скрытые платежи, например, ежегодный платеж за обслуживание ссудного счета, который может достигать 2% от ссудной задолженности. Поэтому перед заключением кредитного договора поинтересуйтесь у кредитного инспектора эффективной процентной ставкой банка и выясните, не отличается ли она от процентной ставки, декларируемой банком.

Ссылка на страницу: Словарь терминов ипотеки
Теги: Словарь терминов ипотеки
Просмотров: 11 | Добавил: creditor | Теги: Словарь терминов ипотеки | Рейтинг: 0.0/0

ТОП материалов, отсортированных по комментариям
ТОП материалов, отсортированных по дате добавления
ТОП материалов, отсортированных по рейтингу
ТОП материалов, отсортированных по просмотрам

Всего комментариев: 0
avatar
close