Существуют различные схемы приобретения новостроек - одни абсолютно законные, другие менее легальные, однако, на практике не менее распространенные. Итак, рассмотрим часто встречающиеся схемы приобретения строящегося жилья, оценим гарантии и риски, возникающие у Покупателя при их использовании.
1) Договор участия в долевом строительстве
(Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости)
Если разрешение на строительство дома выдано после 1 апреля 2005 года, то застройщик, обязан заключать с Покупателем именно Договор участия в долевом строительстве. Однако часто застройщики используют обходные схемы.
Плюсы и минусы:
Застройщик может начинать сбор средств дольщиков только после оформления земельного участка и получения разрешения на строительство. Благодаря этому сводится к минимуму риск возникновения проблем со строительством и сдачей дома.
За просрочку передачи готовой квартиры застройщик выплачивает неустойку, максимальный размер которой не ограничивается (размер компенсаций рассчитывается на основе ставки рефинансирования Центробанка РФ).
Исключается двойная продажа квартир благодаря требованию об обязательной государственной регистрации договора.
2) Договор соинвестирования
Такие договоры заключались до 1 апреля 2005 года (т.е. до введения Закона об участии в долевом строительстве), но дома по ним достраиваются и сдаются до сих пор, и квартиры в таких новостройках все еще продаются Застройщик может начинать сбор денег, не имея всей необходимой документации. В результате на практике большинство домов при таком виде договора сдается с длительными задержками.
Плюсы и минусы:
В случае затягивания сдачи дома Покупатель-соинвестор вправе требовать неустойку на основании Закона «О защите прав потребителей»: по 3% от суммы вклада в строительство за каждый день просрочки, однако общий размер неустойки не может превысить сумму вклада.
Как правило, защита прав соинвесторов возможна только в судебном порядке, причем процессы очень сложные и длительные, требующие значительных затрат времени и средств.
3) Предварительный договор купли-продажи
Наиболее распространенная на сегодня «серая» схема
Плюсы и минусы:
Фактически Покупатель оплачивает приобретение квартиры для компании-застройщика либо посредника, которые обещают впоследствии продать ее Покупателю. При использовании наиболее распространенной вексельной схемы оплаты компания по документам обязуется передать Покупателю квартиру или вернуть вложенные деньги.
Самая частая проблема - просрочка сдачи дома и (или) бесконечное затягивание оформления права собственности новоселов на квартиры. Получить за это неустойку при данном виде договора невозможно.
Взять ипотечный кредит на приобретение новостройки по предварительному договору достаточно сложно. Выдать такой кредит соглашаются банки - партнеры компаний-застройщиков, однако процентные ставки по таким кредитам обычно выше средних.
© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Налоги: типичные заблуждения Покупателей
Налоговые льготы при покупке жилья (инструкция)
Поиск недвижимости в городской базе
Поиск ипотечной программы
