Что такое крупный кредит или большая ипотека | 2024 | Каталог информации

ОФОРМИТЬ ИПОТЕКУ ПРЯМО СЕЙЧАС ОНЛАЙН МОЖНО ПО ССЫЛКЕ

Что такое крупный кредит или большая ипотека в США.

Крупный кредит, также известный как большая ипотека, представляет собой тип финансирования, который превышает лимиты, установленные Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства (FHFA). В отличие от обычных ипотечных кредитов, крупный кредит не может быть приобретен, гарантирован или секьюритизирован Fannie Mae или Freddie Mac.

Крупные ипотечные кредиты предназначены для финансирования элитной недвижимости и домов на высококонкурентных местных рынках недвижимости и имеют уникальные требования к андеррайтингу и налоговые последствия. Эти виды ипотеки набирали обороты по мере того, как рынок жилья восстанавливался после Великой рецессии.

КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ
Крупный кредит, также известный как крупная ипотека, представляет собой тип финансирования, который превышает лимиты, установленные Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства (FHFA), и не может быть куплен, гарантирован или секьюритизирован Fannie Mae или Freddie Mac.
Домовладельцы должны соответствовать более строгим кредитным требованиям, чем те, кто обращается за обычным кредитом.
Для одобрения требуется звездный кредитный рейтинг и очень низкое соотношение долга к доходу (DTI).
Среднегодовая процентная ставка (APR) по крупной ипотеке часто находится на одном уровне с обычными ипотечными кредитами, в то время как первоначальный взнос составляет примерно от 10% до 15% от общей стоимости покупки.
Преимущества крупного кредита
Основное преимущество крупного кредита заключается в том, что он позволяет заемщикам взять ипотеку, превышающую лимиты, установленные FHFA.

Этот предел варьируется в зависимости от штата и даже округа. FHFA устанавливает соответствующий размер кредитного лимита для различных областей на ежегодной основе. Лимит на 2024 год установлен на уровне 766 550 долларов для большей части страны. Это на 40 350 долларов больше по сравнению с лимитом 2023 года в 726 200 долларов. Базовый предел для округов с более высокой стоимостью жилья составляет 1 149 825 долларов США, или 150% от 766 550 долларов США.

FHFA имеет другой набор положений для районов за пределами континентальной части Соединенных Штатов для расчета кредитного лимита. В результате базовый лимит для крупного кредита на Аляске, Гуаме, Гавайях и Виргинских островах США по состоянию на 2024 год также составляет 1 149 825 долларов США. Эта сумма может быть еще выше в округах с более высокой стоимостью жилья.

Если вы нацелились на дом, который стоит около полумиллиона долларов или больше, и у вас не так много денег на банковском счете, вам, вероятно, понадобится крупная ипотека. И если вы пытаетесь получить его, вы столкнетесь с гораздо более строгими кредитными требованиями, чем домовладельцы, подающие заявку на обычный кредит. Это связано с тем, что крупные кредиты несут больший кредитный риск для кредитора, поскольку нет никаких гарантий со стороны Fannie Mae или Freddie Mac. Кроме того, существует больший риск, потому что речь идет о большем количестве денег.

Как работает крупный кредит

Как и в случае с традиционной ипотекой, с 2008 года минимальные требования к крупной ипотеке становятся все более строгими. Чтобы получить одобрение, вам понадобится звездный кредитный рейтинг — 700 или выше — и благоприятное соотношение долга к доходу (DTI). По состоянию на 2022 год DTI привязан к цене недвижимости и ее залоговой позиции. Несмотря на то, что они являются несоответствующими ипотечными кредитами, они все равно должны соответствовать руководящим принципам того, что Бюро финансовой защиты потребителей считает «квалифицированной ипотекой» — системой кредитования со стандартизированными условиями и правилами.

Вам нужно будет доказать, что у вас есть доступные наличные деньги для покрытия платежей, которые, вероятно, будут очень высокими, если вы выберете стандартную 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Конкретные уровни дохода и резервы зависят от общего размера кредита, но всем заемщикам необходимы 30-дневные квитанции о заработной плате и налоговые формы W-2 за два года. Если вы работаете не по найму, требования к доходу выше: налоговые декларации за два года и текущие банковские выписки не менее чем за 60 дней. Заемщик также нуждается в доказуемых ликвидных активах, в дополнение к денежным резервам, равным 6-12 месяцам платежей по ипотеке. Все заявители должны предъявить надлежащую документацию по всем другим кредитам и подтверждение права собственности на неликвидные активы (например, другую недвижимость).

Ставки по крупным кредитам

В то время как крупные ипотечные кредиты раньше имели более высокие процентные ставки, чем обычные ипотечные кредиты, в последние годы разрыв сокращается. Сегодня средняя годовая процентная ставка (APR) по крупной ипотеке часто находится на одном уровне с обычными ипотечными кредитами, а в некоторых случаях даже ниже. По состоянию на 29 декабря 2023 года Wells Fargo, например, взимал годовую процентную ставку в размере 6,328% по 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой и 6,464% на тот же срок по кредиту.

Несмотря на то, что спонсируемые государством предприятия (GSE) не могут с ними справиться, крупные кредиты часто секьюритизируются другими финансовыми учреждениями; Поскольку эти ценные бумаги несут в себе больший риск, они торгуются с премией к доходности по сравнению с обычными секьюритизированными ипотечными кредитами. Однако этот спред был уменьшен вместе с процентной ставкой по самим кредитам.

Первоначальный взнос по крупному кредиту

К счастью, требования к первоначальному взносу за тот же период времени ослабли. В прошлом крупные ипотечные кредиторы часто требовали, чтобы покупатели жилья вносили 30% от покупной цены жилья (по сравнению с 20% для обычных ипотечных кредитов). Сейчас эта цифра упала с 10% до 15%.6 Как и в случае с любой ипотекой, у более высокого первоначального взноса могут быть различные преимущества, в том числе возможность избежать затрат на частное ипотечное страхование (PMI), которое кредиторы требуют при первоначальном взносе ниже 20%.

Кому следует брать крупный кредит?

То, какую сумму вы можете в конечном итоге заимствовать, зависит, конечно, от ваших активов, вашего кредитного рейтинга и стоимости недвижимости, которую вы хотите купить. Эти ипотечные кредиты считаются наиболее подходящими для сегмента людей с высоким доходом, которые зарабатывают от 250 000 до 500 000 долларов в год. Этот сегмент известен как HENRY, аббревиатура от highearners, еще не богатых. По сути, это люди, которые, как правило, зарабатывают много денег, но пока не имеют накопленных миллионов наличных денег или других активов.

В то время как человек в сегменте HENRY, возможно, не накопил достаточно богатства, чтобы купить дорогой новый дом за наличные, такие люди с высоким доходом обычно имеют лучшие кредитные рейтинги и более обширные кредитные истории, чем средний покупатель жилья, ищущий обычный ипотечный кредит на меньшую сумму. Они также, как правило, имеют более прочные пенсионные счета. Они часто делают взносы в течение более длительного периода времени, чем люди с низким доходом.

Не ожидайте больших налоговых льгот по огромному кредиту. Предельный размер вычета процентов по ипотеке ограничен 750 000 долларов США (375 000 долларов США, если вы состоите в браке, подаете декларацию отдельно) для нового ипотечного долга, обеспеченного после 2017 года.
Это как раз те люди, которых учреждения любят подписывать на долгосрочные продукты, отчасти потому, что они часто нуждаются в дополнительных услугах по управлению капиталом. Кроме того, для банка более практично администрировать одну ипотеку в размере 2 миллионов долларов, чем 10 кредитов на сумму 200 000 долларов каждый.

Особые соображения по крупному кредиту

Тот факт, что вы можете претендовать на один из этих кредитов, не означает, что вы должны его взять. Конечно, вы не должны этого делать, если рассчитываете на то, что это предоставит вам, например, существенные налоговые льготы.

Вы, вероятно, знаете, что вы можете вычесть проценты по ипотеке, которые вы заплатили за любой год, из ваших налогов, при условии, что вы постатейно перечисляете свои вычеты. Но вам, вероятно, никогда не приходилось беспокоиться о пределе, который Налоговое управление США (IRS) устанавливает на этот вычет — пределе, который был снижен с принятием Закона о сокращении налогов и создании рабочих мест. Любой, кто получил ипотеку 14 декабря 2017 года или ранее, может вычесть проценты по долгу на сумму до 1 миллиона долларов, что является суммой старого лимита. Но для покупок жилья, сделанных после 14 декабря 2017 года, вы можете вычесть проценты только на сумму до 750 000 долларов США ипотечного долга. Если ваша ипотека больше, вы не получите полный вычет. Например, если вы планируете взять большую ипотеку на сумму 2 миллиона долларов, на которую начисляются проценты в размере 80 000 долларов в год, вы можете вычесть только 30 000 долларов — проценты по первым 750 000 долларов вашей ипотеки. По сути, вы получаете налоговые льготы только на 37,5% от процентов по ипотеке.

Это означает, что вы должны брать кредиты с осторожностью и тщательно подсчитывать цифры, чтобы увидеть, что вы действительно можете себе позволить и какие виды налоговых льгот вы получите. Поскольку государственный и местный налоговый вычет ограничен 10 000 долларов в год из-за одного и того же налогового счета, владение недвижимостью с высоким налогом также обойдется вам дороже. Еще одна стратегия: сравните условия, чтобы понять, может ли получение меньшего соответствующего кредита плюс второй кредит вместо одного большого кредита оказаться лучше для ваших финансов в долгосрочной перспективе.

Какие требования к крупному кредиту

Чтобы получить одобрение, вам понадобится звездный кредитный рейтинг — 700 или выше — и очень низкое соотношение долга к доходу (DTI). Несмотря на то, что они являются несоответствующими ипотечными кредитами, они все равно должны соответствовать руководящим принципам того, что Бюро финансовой защиты потребителей считает «квалифицированной ипотекой» — системой кредитования со стандартизированными условиями и правилами.

Какой первоначальный взнос по крупному кредиту?

В прошлом крупные ипотечные кредиторы часто требовали, чтобы покупатели жилья вносили 30% от покупной цены жилья (по сравнению с 20% для обычных ипотечных кредитов). Сейчас эта цифра упала с 10% до 15%.

Что считается крупными кредитами?

Кредит считается крупным, если сумма ипотеки превышает лимиты обслуживания кредита, установленные Fannie Mae и Freddie Mac — в настоящее время 766 550 долларов США в 2024 году для дома на одну семью во всех штатах (за исключением Гавайев, Аляски и нескольких федеральных рынков с высокой стоимостью, где лимит составляет 1 149 825 долларов США).

Подводя черту по крупному кредиту

Крупный кредит, также известный как большая ипотека, представляет собой тип финансирования, который превышает лимиты, установленные FHFA, и не может быть куплен, гарантирован или секьюритизирован Fannie Mae или Freddie Mac. Домовладельцы, подающие заявку на крупный кредит, должны пройти более строгие кредитные требования, чем те, кто обращается за обычным кредитом.

Для одобрения требуется отличный кредитный рейтинг и очень низкий коэффициент DTI. Средняя годовая процентная ставка по крупной ипотеке часто находится на одном уровне с обычными ипотечными кредитами, в то время как первоначальный взнос составляет примерно от 10% до 15% от общей стоимости покупки.

Gjfyh67dts84DDhf43hFFhld

Ограничение ответственности: Информация на данной странице может быть устаревшей и/или недостоверной. Расчеты могут быть неточными. Сведения могут со временем измениться. Статья носит информационный характер без практического применения.

Автор материала: https://mosgorcredit.ru/

#чтотакоекрупныйкредитилибольшаяипотека